本文摘要：随着增量向存量的过渡性、土地政策的放宽、品牌战略的调整，商业地产行业整体转入了转型周期内。

随着增量向存量的过渡性、土地政策的放宽、品牌战略的调整，商业地产行业整体转入了转型周期内。在变革和再行抵达的基调下，一方面产业链上的各方力量都展现出出有了显著的从容态度；另一方面，异业入侵者在技术与金融上的创意出现异常活跃。新的态势下，RET睿意德中国商业地产研究中心改版了中国商业地产指数报告的数据体系，减少了商业创意版块，期望与行业一道，持续注目并推展行业的创意与发展。行业指数及各城市指数系列研究将持续启动时，若无注目。

一、阐述2018年第二季度，中国商业地产指数回升至122.6，上升5点，环比暴跌3.9%，同比暴跌1.4%，增量市场明显上升。从本季度二级指数展现出来看，宏观经济指数、零售商信心指数皆经常出现了同比快速增长，宏观经济大位中向好，消费环境受到影响，零售商开店速度减缓。商用土地指数和商用物业研发指数同比皆经常出现了较大幅的暴跌。

商用土地市场自一季度转好后环比上升10.9%；商用物业研发指数基本与一季度持平，周期性快速增长严重不足，增量市场萎缩势头显露。二、中国商业地产指数中国宏观经济指数稳中有进，消费力量快速增长强大沦为亮点2018年第二季度，中国宏观经济指数为142.5，同比下跌6.6%，环比上升1.8%。

GDP同比增长速度6.7%。第三产业增加值占到GDP比重54.3%，比第二产业高达13.9个百分点；比上年同期快速增长7.6%，比第二产业增长速度高达1.5个百分点，产业结构持续优化。

第二季度，消费增长势头强大，社会消费品零售总额同比快速增长3.7%。消费仍是经济快速增长的第一驱动力，对经济快速增长的基础性起到更进一步强化，上半年最后消费性开支对经济快速增长的贡献超过78.5%，同比提升14.2个百分点。

消费力量快速增长强大，线上线下联合演变。上半年全国网上零售额40810 亿元，同比快速增长30.1%，实物商品网上零售额占到社会零售总额比重超过17.4%，同比提升3.6个百分点，其中农村地区和农产品网络销售沦为亮点。便利店、餐馆、百货店等实体业态增长速度减缓，便利店、餐馆、百货店上半年的销售额同比分别快速增长7.6%、4.5%和1.6%，增长速度分别减缓0.4、0.6和0.3个百分点。

强大的消费力量为商业地产的兴旺奠定了较好的市场基础。中国商用土地指数商用土地量跌价升至2018年第二季度，中国商用土地指数106.4，上升13点，环比上升10.9%，同比上升7.9%。商业用地成交价占到比、商业用地成交价流拍比、商业及住宅用地楼板价比三大指标皆有所回升，体现了去库存基调下开发商对商业地产研发积极性的回升。

二季度，商用土地供应展现出为量跌价升，成交量环比上升14%，楼面价微涨0.7%，溢价率环比构建106.5%的大幅度快速增长，沈阳、杭州造就起到显著。一线城市商业用地成交量皆严重不足10宗，在供应量削减的情况下本季度仍有北京、深圳的两宗商业用地流拍，反映了开发商拿地时愈发慎重的态度。从商用土地与住宅土地的楼面价及溢价率比值来看，不受住宅限价房新政等政策影响，一线城市投资者对商业用地有所弯曲，市场呈现出加剧态势。

新的一线城市中，杭州、重庆土地总成交量位列前两位，成都商用土地成交量位列第一。杭州市土地热度减，低溢价地块频出，商用土地溢价率较上季度大幅度提高，高达111.1%，沦为长三角土地市场最冷的城市。其中恒隆地产以107亿竞得杭州中心地块，此地块的先前规划研发有一点注目。

二三线城市仍是全国商用土地成交价主力，石家庄、扬州、济南、哈尔滨、常州、南通名列商用土地成交量前五名，占到二三线城市总成交量的38.1%。二线及三线城市商业用地溢价率皆有所提高，多达住宅土地溢价率的增长幅度；溢价率多达50%的交易出现异常土地占到比严重不足5%，土地市场在理性态势中稳定快速增长。

中国商用物业研发指数一线城市增量市场萎缩，新的一线城市奢侈型购物中心集中于面市第二季度增量市场萎缩势头可行性显出，商用物业研发指数同比上升12.1%。二季度追加商用物业项目环比上升8.2%，追加商用物业面积环比下降12.8%一线城市追加购物中心面积133万平方米，比去年同期上升40%。其中5万㎡及以上项目7个，多坐落于郊区，空缺了区域市场商业空白。特色街区热度减，上海长风大悦城沿用了大悦城主题空间创意的传统，开办首个女主艺术体验空间Herstory。

深圳布吉华润万象汇规划Y-space特色街区，主打年长、潮玩游戏。网红品牌盒马鲜生、奈雪的茶等预示品牌开发商项目之后深化在一线城市的布局。新的一线城市追加商业面积427万平方米，5万㎡及以上追加购物中心19个，平均值商业面积13.47万㎡。

长沙IFS、西安SKP、沈阳K11，三大20万㎡以上体量的大型购物中心项目陆续开业，沦为所在城市的地标型商业中心，增大了奢侈品品牌在适当区域的布局。二三线城市中，追加供应仍集中于布局在经济繁盛的华东、华南地区，其中华东区域项目多达50%。贵阳、宁波、烟台皆有2个5万㎡及以上的购物中心开业，万达、红星及永旺皆有项目面市。中国零售商信心指数奢侈品市场增长势头减，餐馆市场转好2018年第二季度，中国零售商信心指数157.1，上升5.4点，环比上升3.3%，同比下降3.2%。

城镇居民人均消费开支5921元，环比上升12.3%；限额以上商品零售类值环比上升3.2%，皆为季度性周期回升。奢侈品市场稳定增长，以Gucci、Chanel为代表的品牌销售额大幅度快速增长。

第二季度，随着长沙IFS、西安SKP的开业，Prada、MiuMiu、LV、Hermes等品牌皆有新店开业，奢侈品门店数量环比快速增长4.1%。轻奢品牌竞争激化，中国沦为轻奢市场全球最重要的快速增长力量。Coach对70%的中国店面展开装修，以奢侈零售概念新的亮相；并通过与年长明星及Disney合作，构建品牌的年轻化。

被山东如意集团并购的SMCP扩展快速增长，已在19个城市了解布局，5月班车了国内第100家门店。大众消费品品牌门店同比快速增长9.3%。MUJI在中国市场持续发力，门店数超过235家，并制订出有面向中国消费者的新商品研发计划。在中国市场，预计将以每年30家门店的速度快速增长。

6月底在北京前门班车全球第二家酒店，融合了无印良品、MUJI Diner和MUJI HOTEL多种业态。优衣库加快向科技型零售企业转型，探寻在门店销售、生产预测及顾客不道德分析上使用人工智能技术展开新一轮变革。餐饮业态中新式茶饮品牌发展势头快速增长，获得市场和资本的双重接纳，喜茶于4月取得美团评论旗下龙珠资本4亿元融资，答案茶（后改名为1314茶）、鹿角巷分别取得2000万A轮融资。

这些利用响音和公众号等新媒体方式，捕捉年长消费者，建构粘性的方法，有一点传统品牌糅合。数字化运营方面的探寻开始呈现出大众化趋势，味多美、麦当劳、德克士等皆发售智慧餐厅，探寻自助点餐、会员系统、无人餐饮等数字化升级方向。

餐馆门店数量环比下跌8.8%，同比下跌44.4%，远高于其他商业品类。同时，餐馆也是业态创意尤为活跃的零售领域，第一阵营的品牌积极探索无人便利店、生鲜餐馆等热点业态。以绿地为代表的开发商也通过超市业态进占新零售，开办G-Super精品餐馆副线喝酒研究所等创意业态。

但同时永辉上半年多达20%的市值大跌，也响起了新零售降温的警钟。三、商业创意盒马鲜生线上订单开始多达50%，新零售逻辑可行性证实盒马鲜生线上订单开始多过线下订单，以技术带入提升零售效率的新零售逻辑获得可行性检验。

第二季度，生鲜新零售市场整体仍旧处在混战阶段。盒马鲜生追加15家店，增幅30.6%，首次入驻西安、广州、南京、武汉等城市，加快在成都、北京的布局，构建全国网络的可行性建构。超级物种追加9家店，增幅20.5%。

年初计划在京开办30家门店的京东7Fresh目前仍停留在2家门店的成绩上，后半年扩展开业压力较小。同时市场仍有新的入局者，复华商业旗下地球港时隔一季度开办三店后，二季度略为贞沉寂；美团5月调整品牌，在京开办小象生鲜。加快扩展的同时，服务和商业模式也在大大递归创意。

盒马鲜生6月发售机器人餐厅，牵头大润发发售盒小马超市；超级物种在广州门店首中举无人机车主，并开办超级研习社，致力于生鲜新零售人才的培育和储备。无人货架行业配对，转入模式检验的关键期第二季度，无人货架行业危机集中于愈演愈烈，资本撤走、运营停工。2017年下半年起，无人货架沦为零售创意的风口，资本和创业者争相涌进，在烧钱补贴和较慢扩展中缠斗竞逐。

2018年随着规模的不断扩大，行业规则缺陷、货损亲率低、线下零售运营经验短缺等问题逐步显出，最后在第二季度集中于愈演愈烈。6月蚂蚁金服接盘猩便捷，计划通过封闭式货柜减少货损亲率，使用机器视觉及生物识别技术优化购物体验，先前改建效益有一点注目。

线上品牌的线下化，为购物中心带给低成本创意机遇第二季度电商平台线下化运动火热，场景新奇的体验店沦为零售创意热点，为购物中心获取了一个通过招商方式，低成本展开体验创意的机遇。5月小米的电商平台有品，在南京开办首家实体店。店内设置洗护区、亲子体验区、卧室、客厅、厨房、书桌，还原成家庭场景，重新加入人脸识别、无人零售、虚拟世界试衣镜等科技元素，强化了消费者的交互体验。

6月社交电商APP小红书，在上海大悦城开办实体店RED home小红书之家。通过搭起多元化生活场景和植入白科技元素更有消费者照片发票，设置家居区、美妆区、服饰区、明星区、橱窗区、水吧区六大区域，并将品牌特色笔记内容植入线下消费场景决策中。

已与亚朵酒店合作开办酒店的网易严选，预计也将在年内班车第一家独立国家运营的实体店，有一点期望。但同时重资模式下的运营能力还有待市场检验，在品牌引进的合约规范中购物中心需注意回避风险。

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